Instituto de Derechos Reales
COVID-19
DECRETO 319/20 – EMERGENCIA PÚBLICA
CONGELAMIENTO DE CUOTAS HIPOTECARIAS Y CRÉDITOS PRENDARIOS UVA. SUSPENSIÓN DE EJECUCIONES. OTROS.
Ref.: Este es un resumen apriorístico de sus disposiciones.
Pte. Instituto de Derecho Reales Dr. Gustavo M. Nadalini
Una vez más los argentinos nos encontramos ante una crisis de trascendencia- que en este caso no es solo nuestra-, que impone la necesidad de definir acciones políticas y jurídicas para interpelar los efectos nocivos en diversas relaciones de derecho. Con independencia de las valoraciones que puedan hacerse respecto a esas medidas, en esta ocasión compartimos con todos los colegas, las que acaban de resolverse para la materia hipotecaria y prendaria, en algunos de sus aspectos y con determinados alcances.
El Poder Ejecutivo Nacional, apelando a las potestades que le brinda la Constitución Nacional en su art. 99 incisos 1 y 3, ha dictado el Decreto 319/20 con vigencia desde su publicación (29-3-2020).
El mismo se fundamenta en el marco de emergencia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social.
Particularmente se alude a las consecuencias disvaliosas -en términos sociales y económicos- de las medidas tomadas por la pandemia del COVID 19. Y se apela a la necesidad de resguardar los derechos, fundamentalmente, de la población más vulnerable a esos efectos.
Se centraliza esta norma del PEN en las Hipotecas sobre viviendas únicas y Prendas actualizadas por UVA (unidad de valor adquisitivo). Sus fundamentos legales son la propia CN, los Tratados Internacionales, doctrina y antecedentes jurisprudenciales de Corte para situaciones similares.
Sus disposiciones más importantes:
a) CONGELAMIENTO DEL VALOR DE LAS CUOTAS: tanto de créditos hipotecarios sobre viviendas únicas, como los prendarios actualizados por UVA. Respecto a la VIVIENDA (y ese debe ser el destino) requiere que sea única, y que esté ocupada por el deudor o su sucesor. El congelamiento es hasta el 30-9-2020 y los valores de las cuotas hasta allí no pueden ser mayores a la correspondiente al mes de marzo del corriente
b) SUSPENSIÓN DE EJECUCIONES HIPOTECARIAS Y PRENDARIAS (de las contempladas en el punto a): Se suspenden por igual plazo (30-9-2020) las ejecuciones judiciales y extrajudiciales (recordar que en materia hipotecaria sigue vigente la ley 24441 sobre esos extremos). Se aclara que la suspensión también alcanza a los LANZAMIENTOS ya ordenados y que a la fecha de entrad en vigencia de este decreto no se hubiesen materializado. Se regula específicamente el supuesto del CONDOMINIO, ya que se pauta que esta medida beneficia también a lo establecido en el art. 2207 del CC y C de la Nación (Hipoteca de parte indivisa) siempre que el condómino deudor o su sucesor habite la vivienda gravada.
c) PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN Y CADUCIDAD: se suspenden hasta el 30-9-2020 estos plazos en los procesos de ejecución hipotecaria o prendaria comprendidas en este decreto.
d) INSCRIPCIONES REGISTRALES: como consecuencia de la suspensión de las ejecuciones de las garantías mencionadas, se establece la prórroga automática de las inscripciones registrales de esas garantías, aclarando que esa prórroga no impedirá la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía del crédito. Asimismo, importan, por igual período, la suspensión del plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales de las hipotecas y prendas, y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.
e) DEUDAS: las que se origine por las diferencias entre lo debido contractualmente y las reglas impuestas por este decreto, podrán abonarse en al menos tres cuotas mensuales (sin intereses, iguales y consecutivas), venciendo la primera en el mes de octubre de este año. Libertad para que las partes pacten otras soluciones, siempre que no sea más gravosa para el deudor que lo que establece el decreto. Y se dispone expresamente que en ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato.
f) FALTA DE PAGO: en similar sentido se prevé para el supuesto de falta de pago de las cuotas que se generen desde la vigencia de este decreto y hasta el 30-9-2020 (o por pagos fuera de término, o pagos parciales), esas DEUDAS podrán abonarse en al menos tres pagos mensuales (sin intereses, iguales y consecutivas), venciendo la primera de ellas con la cuota octubre 2020 del contrato del crédito gravado. También se dispone la libertad para que las partes pacten otras soluciones, siempre que no sea más gravosa para el deudor que lo que establece el decreto. Y se estipula expresamente que a los efectos de lo comentado en la primera parte de este item f, no será de aplicación lo que prevé el artículo 1529 del CC y C de la Nación (recordamos, referido al incumplimiento del mutuario).
Decreto 319/20
https://www.boletinoficial.gob.ar/detalle…/…/227246/20200329
