INSTITUTO DE DERECHOS REALES
Las Asambleas de Consorcio de Propiedad Horizontal y la Declaración de Aislamiento social, Preventivo y Obligatorio
Aplicación de la normativa de la Inspección General de Justicia
Dra. María Alejandra Pasquet
Partiendo de que la asamblea es el órgano deliberativo de la persona jurídica consorcial, que la misma para su validez, y al menos hasta ahora, debe desarrollarse bajo el régimen de la presencialidad (salvo los casos de representación de alguno o varios de sus miembros) en cuanto a la formación del quorum y de las mayorías para sesionar y votar, entendemos que frente al decreto de necesidad y urgencia que impone el aislamiento social, preventivo y obligatorio (DNU 297/2020) los operadores del derecho nos encontramos frente a una problemática a la que habrá que brindarle una solución, por lo menos provisoria, pero revestida de seguridad jurídica por ser la asamblea uno de los órganos de la propiedad horizontal y por las características de las decisiones que en ella se adopten.
Para ello, apelamos a recordar que el régimen del CCC, art. 148, indica, con carácter enumerativo, que son personas jurídicas privadas: las sociedades, las asociaciones civiles las simples asociaciones, las fundaciones, las iglesias, confesiones, comunidades religiosas, las mutuales, las cooperativas, el consorcio de propiedad horizontal y por último “deja abierto” el artículo a otras entidades que ofrezcan similitud de caracteres y finalidades y cuya normativa se encuentre contemplada en el plexo legal. Por ello, esta incorporación del consorcio bajo la lógica de una asociación, aun cuando requiera para su formación y organización de la existencia de elementos integrativos que reconocen un perfil diferenciado y autónomo, no obstante, de modo temporario y análogo podemos recurrir a otras regulaciones propias del derecho de las sociedades. En este sentido, la Resolución de la Inspección General de Personas Jurídicas (IGJ) órgano de registración y fiscalización, número 11/2020, emitida el día 26 de marzo de 2020 y publicada en el B.O. el 27 /3, dispuso modificar algunos artículos la RG 7/15 con el objeto de permitir la celebración de reuniones de los órganos de administración y de gobierno de las sociedades, a distancia. Ergo, en el entendimiento que la asamblea es parte esencial de la propiedad horizontal, que si bien, las asambleas ordinarias, pueden esperar al gradual levantamiento de la cuarentena generada por la emergencia sanitaria, pero que hay temas que ameritan un tratamiento urgente debiéndose apelar a la excepcionalidad de la convocatoria a asamblea extraordinaria, por los casos que la normativa consorcial lo indique, o el reglamento de propiedad horizontal o el mismo administrador o propietarios, la celebración de la misma en la modalidad “distancia”, puede convocarse con los recaudos y requisitos que establece la Resolución 11/2020 de la IGJ.
Además, y como bien señala la Resolución en análisis, que haciendo una armónica interpretación de los artículos 2º y 150 del Código Civil y Comercial de la Nación, debemos poner en valor el interés jurídico protegido por la normativa consorcial (en nuestro caso) no habiendo conflicto de intereses y por ende, la solución debe ser la de armonizar (integrar) ambos sistemas jurídicos, en miras de la finalidad común que ambos sistemas protejan en cada instituto en particular.
Los mecanismos que prevé la mencionada Resolución tienden a que se garantice la efectiva posibilidad para todos los accionistas (en nuestro caso, los propietarios, la administración, el consejo de propietarios, si lo hubiese) de acceder y participar de la asamblea de forma remota, a través de medios o plataformas digitales o informáticas.
A modo de síntesis: no se trata de forzar una figura jurídica cuando nos encontramos frente al “derecho de la emergencia”, los motivos, son de un plural variopinto de motivos. Lo importante, es proteger el funcionamiento de las instituciones dentro del marco legal, recordar que son soluciones temporarias y alternativas y proyectar hacia el futuro la modificación de los reglamentos de propiedad horizontal y estatutos que copropiedad y administración ley 13.512 (que aun sigan en vigencia) atendiendo a la modalidad remota de las asambleas.
Sostenemos también, que para evitar una erogación económica importante, un acta de asamblea (cuando se normalice la situación de emergencia) que disponga el mecanismo virtual de convocatoria, celebración y votación es medio idóneo y válido para la toma de decisiones y funcionamiento del órgano asambleario.
